16 三月

如何看待和准备买房首付款

 

很多贷款申请人对如何准备首付款,什么时候把首付款打到自己的账户上没有一个概念,甚至导致很多申请人在不知情或者没有和自己的贷款经理及时沟通的情况下,通过蚂蚁搬家的方式从国内不同亲戚和朋友的账户里把首付款打到加拿大的银行账户,以至于贷款申请在最后审核的部分卡住或者出现银行无法放款的尴尬局面。下面我们根据不同的贷款申请群体和不同的贷款物业来说一下这个首付款的问题。

 

先说自住房贷款申请的首付款转账的问题

自住房被银行定义为owner occupied residential home,这个owner occupied 和我们报税时候指定的principle home不是一个概念。

银行眼里的owner occupied ,顾名思义就是你自己主要居住的房子,你可以有超过一套的owner occupied home,但是对CRA,你只能有一套物业是你的principle residence。

举个例子,借贷人名下已经有一套自住房,但是现在想给自己的子女买一套房子让子女在上大学的时候住,这个物业在银行的字典里,也算是owner occupied,或者买第二套房子给自己的父母住,也可以是owner occupied home。我们了解了银行对owner occupied的定义之后,就可以更好的去准备首付款和根据不同银行的政策来申请贷款。

例如新移民贷款,目前为数不多的,允许借贷人用新移民贷款政策来申请贷款的银行无一例外的要求,你买的物业,必须是owner occupied,也就是说,不可以用来买投资房。

那么接下来的问题就是,这和首付款有什么关系呢?有,并且有很大的关系。

大部分银行(我们这里说的是五大行)允许你自住房的贷款申请来自于父母和亲戚以及朋友的赠予,银行叫做gifted funds。像刚毕业工作,年龄在20左右的借贷人,一般来说都没有自己提供首付款的能力,大部分时间是要靠父母的赠予,说到了赠与,就说到一个现实的问题,申请人在加拿大,而父母在国内,那么父母也就顺理成章的从国内汇钱给自己的孩子做为买房的首付款。

那么既然涉及到从国内转钱,就不可避免的去面对中国在外汇管制方面的限制,即每个人每年的汇款额度不能超过5万美金。也就是说来自于父母的首付款最多不能超过10万美金,折合成加币,就是13万加币。

可是看一下多伦多目前的房价以及银行对新移民贷款的首付款要求(35%的首付款+12 个月的房贷,地税,煤气费,已经购买房价1.5%的交接费用)。13万的首付款,只能用来买个小condo,像独立屋这种物业,你是连边儿都占不到的。

别急,我们这里是有解决方案的,最简单常用的办法,既然父母的额度用完了,那我用爷爷奶奶的还不行么?当然可以,也就是我们通常说的蚂蚁搬家的方式。

还有一种常用的方式,就是通过加拿大遍地大大小小的换汇公司了。这种换汇公司常用的操作方式是,让父母在国内一次性把要给你钱打到换汇公司在国内的人民币账户上,然后,换汇公司在加拿大这边从自己的加元账户上把钱一次性存入你的个人账户。

这种方式的好处是,在贷款后期文件审核的过程会比较简单,容易通过,对贷款经理和审核人员的工作量大大减少,审核的难度大大降低。

那么坏处呢,我们就说一个相对蚂蚁搬家方式的最常见的坏处,就是你的汇率不会很好,如果转钱的额度比较高的话,你期间损失的利率差会比从中国银行让父母汇钱多不少,当然土豪随意。根据笔者的经验,一般来说买大额豪宅的借贷人,大多数人都是用第二种同过走换汇公司的方式来赚钱,因为简单快捷。

 

接下来我们说一下蚂蚁搬家转钱的缺点,当然,我们这里说的缺点是是相对的,如果你转钱的额度不高的话,笔者是完全推荐用第一种方式来转钱,好处是汇率低,手续也不算麻烦。

但是如果说你想买的物业很贵,比如300万加币,那么首付款也相应的高了不少,这个时候,蚂蚁搬家方式的汇钱方式就不那么好了。

第一,按照35%的首付款,也就是说我们需要105万做为首付款,交接费用另算,那么按照每个人5万美金,6万5加币的额度来算,需要通过最少16个人才能把这笔钱完全转到加国,那么问题来了,我们先不说加拿大反洗钱机构fintrac会怎么看这段时间内16笔交易,就算在银行的眼里,短时间内看到这么多笔交易,都有可能被视为一个洗钱的red flag。

潜在会出现的问题就是,贷款申请初期,申请人顺利拿到conditional approval,这里之所以说conditional approval,顾名思义,银行批给你的贷款是有条件的,而其中,对首付款的审核就是一个。

而且对银行来说这是一个非常重要的条件,如果银行拿不到一个合理的解释和首付款来源的证明,日后被银监会audit,万一判定为洗钱,那么银行就脱不了干系,对银行来说,这不单单是受罚,更重要的是名誉受损。

所以这也就是为什么很多贷款申请已经拿到conditional approval,可是到了后来审核环节却没有办法通过,导致最后银行没有办法放款。

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